家を売るときは、査定だけでなく、会社選び、販売、契約、引き渡しまで段階ごとに判断します。最初に全体の順番を知っておくと、「今すること」と「まだ決めなくてよいこと」を分けやすくなります。
先に結論
不動産売却は、相場確認と査定から始まり、不動産会社選び、販売活動、売買契約、引き渡しという順番で進みます。
- 最初から1社に決めず、査定根拠や販売提案を比較する
- 売買契約の前後で、必要書類・費用・引き渡し条件を確認する
- 売却後の税務手続きまで含めてスケジュールを考える
まずは「いつまでに売りたいか」を決めると、査定や会社選びの進め方を考えやすくなります。
不動産売却の全体像
一般的な仲介による売却は、条件整理から査定、会社選び、販売、契約、決済・引き渡しへ進みます。物件や契約条件によって前後することはありますが、まずは次の8ステップを現在地の目印にしてください。
不動産売却の8ステップ
- 条件整理目的と希望時期を決める
- 相場・査定価格の目安と根拠を知る
- 会社比較提案と担当者を比べる
- 媒介契約依頼方法と売出価格を決める
- 販売活動広告と内覧に対応する
- 条件調整購入申込みを検討する
- 売買契約契約内容を書面で確認する
- 決済・引き渡し代金・登記・鍵を確認する
不動産売却の流れを8ステップで確認
STEP 1 売却目的と希望条件を整理する
最初に決めるのは売り出し価格ではなく、「なぜ売るのか」「いつまでに引き渡したいのか」です。期限を優先するのか、時間をかけて条件を整えるのかで、その後の販売方針が変わります。
- この段階でやること：売却理由、希望時期、住み替え予定、手元に残したい金額を整理する
- ここで確認すること：住宅ローン残高、共有者、登記情報、購入時の書類
- 次へ進む条件：譲れない条件と調整できる条件を家族・共有者と共有できている
STEP 2 相場を調べ、査定を依頼する
周辺の取引価格を見て相場観を持ち、不動産会社へ査定を依頼します。査定額は売却を保証する金額ではなく、類似事例、物件状態、市場動向などを基にした価格の見立てです。査定価格の意味と確認方法を知っておくと、金額の高低だけで判断しにくくなります。
- この段階でやること：公的な取引価格情報を確認し、必要に応じて複数社へ査定を依頼する
- ここで確認すること：比較事例、査定の前提、価格調整の考え方、想定する買主
- 次へ進む条件：査定額だけでなく、その根拠を比較できる
一括査定を使う場合は、まず不動産一括査定サイトの仕組みと注意点を確認してください。サービスごとの違いは不動産一括査定サイトの比較ページで整理しています。
STEP 3 不動産会社を比較する
売却を任せる会社は、査定額だけでなく、地域や物件種別への理解、販売提案、担当者の説明、連絡の取りやすさまで比べます。具体的な質問は不動産会社と担当者の選び方で確認できます。
- この段階でやること：各社へ同じ希望条件を伝え、提案内容を並べて見る
- ここで確認すること：査定根拠、販売方法、報告頻度、価格を見直す基準
- 次へ進む条件：売却方針を理解し、判断材料を継続して示してくれる会社を選べる
STEP 4 媒介契約を結び、売り出し価格を決める
仲介を依頼する会社が決まったら媒介契約を結びます。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介では、依頼できる会社数や報告などの扱いが異なるため、3種類の媒介契約の違いを理解してから選びましょう。売り出し価格は査定額をそのまま採用せず、成約事例、競合物件、希望時期、値下げ余地を踏まえて決めます。
- この段階でやること：媒介契約の種類と売り出し価格を希望条件に照らして選ぶ
- ここで確認すること：契約期間、販売計画、報告方法、価格見直し、仲介手数料
- 次へ進む条件：販売開始後の連絡方法と判断の進め方が決まっている
STEP 5 販売活動と内覧に対応する
販売が始まると、不動産会社は広告掲載、購入希望者への紹介、問い合わせ対応を行います。売主は広告内容を確認し、内覧日程の調整や室内の整理など、購入希望者が状態を確かめやすい準備をします。
- この段階でやること：広告内容を確認し、無理のない範囲で内覧環境を整える
- ここで確認すること：問い合わせ数、内覧者の反応、競合物件、販売活動の報告
- 次へ進む条件：反響を基に、価格や見せ方を維持するか見直すか判断できる
STEP 6 購入申込みと条件交渉を検討する
購入申込みが入ったら、希望価格だけでなく、支払方法、引き渡し日、残してほしい設備などを確認します。申込みは売買契約そのものではないため、不動産会社を通じて条件を調整し、双方が合意してから契約へ進みます。
- この段階でやること：提示条件を希望と照らし、受け入れる点と調整する点を決める
- ここで確認すること：購入価格、資金計画、契約予定日、引き渡し日、付帯設備
- 次へ進む条件：価格以外を含む主要条件に双方が合意している
STEP 7 売買契約を結ぶ
条件がまとまったら、売買契約書、設備表、物件状況に関する書面などを確認して契約を結びます。契約後は一方の都合だけで自由に取り消せるとは限りません。分からない条項を残したまま署名せず、説明を受けてください。
- この段階でやること：把握している物件の状態を正確に伝え、契約書類を確認する
- ここで確認すること：代金、手付金、解除条件、契約不適合、設備・残置物、引き渡し日
- 次へ進む条件：決済までに双方が行うこと、必要書類、費用、日程が明確になっている
STEP 8 残代金の決済と物件の引き渡しを行う
決済日には、残代金の受領、固定資産税などの精算、住宅ローン完済、登記に必要な手続き、鍵や書類の引き渡しが調整されます。順序や参加者は取引条件や金融機関によって異なるため、早めに段取りを確認します。
- この段階でやること：必要書類、引っ越し、残置物、鍵の準備を期限までに整える
- ここで確認すること：入金、ローン返済、精算金、登記費用、仲介手数料、受け渡す物
- 完了の目安：代金と精算を確認し、契約どおりの状態で物件を引き渡している
不動産売却にはどのくらいかかる？
売却期間は、物件種別、価格、立地、需要、内覧対応、購入者の資金計画などで変わります。査定から売買契約までが早くても、住宅ローンや引っ越しの都合で引き渡しまで時間がかかることがあります。
希望日がある場合は逆算し、「いつまでに会社を決めるか」「いつ価格や条件を見直すか」を担当者と決めましょう。期限を置くことで、反響が少ないときも次の判断を先送りしにくくなります。
費用はいつ確認し、いつ支払う？
費用は売買契約や決済の時点だけに発生するとは限りません。測量、片付け、住宅ローン完済に伴う手続きなど、物件ごとの準備費用が先に必要になる場合もあります。手取り額は売却価格だけで考えず、売却費用と支払時期を確認して見積もってください。
売却後に確認したい確定申告などの手続き
不動産を売った後は、譲渡所得が生じた場合や特例を使う場合などに確定申告が必要になることがあります。譲渡所得は売却代金そのものではなく、取得費や譲渡費用などを考慮して計算します。
購入時と売却時の契約書、仲介手数料、登記費用などの資料はまとめて保管してください。申告の要否や特例は個別事情で変わるため、国税庁の案内を確認し、難しい場合は税務署や税理士へ相談しましょう。
売却を始める前に決めておくこと
すべてを決めてから相談する必要はありません。まず次の項目を分かる範囲で整理すると、査定や初回相談を進めやすくなります。
- 売る理由と希望する引き渡し時期
- 住宅ローン残高と金融機関の問い合わせ先
- 希望価格と、最低限守りたい条件
- 住み替え・引っ越しのおおよその時期
- 登記識別情報、購入時の契約書、図面などの所在
- 共有者や家族と相談しておく内容
まとめ｜現在地を確かめて、次の一つを決める
不動産売却は、条件整理、相場・査定、会社比較、媒介契約、販売、条件調整、売買契約、決済・引き渡しの順で進みます。今の段階で確認することを終えてから次へ進めば、査定額や期限だけに振り回されにくくなります。
これから始める方は、まず希望時期と住宅ローン残高を整理してください。そのうえで相場を確認し、査定額の根拠を比べる準備へ進みましょう。
参考情報
- 国土交通省「不動産取引をしようとする皆様へ」（確認日：2026年8月22日）
- 国土交通省「住宅の売却・購入を考えている方へ」（PDF、確認日：2026年8月22日）
- 国土交通省「標準媒介契約約款」（確認日：2026年8月22日）
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（確認日：2026年8月22日）
- 法務局「不動産登記申請手続」（確認日：2026年8月22日）
- 国税庁「土地や建物を売ったとき」（確認日：2026年8月22日）
